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Novidade Legislativa – Lei n° 13.777/18

Atualizado: 1 de Jan de 2019

A Lei n° 13.777/18 veio regulamentar a multipropriedade.


Passemos à análise detalhada do novo diploma normativo.


1) Introdução


Até a entrada em vigor da Lei n° 13.777/18, o nosso ordenamento previa quatro espécies de condomínio: a) tradicional; b) edilício; c) em lotes; e d) urbano simples.


A Lei nº 13.777/2018 passou a prever uma nova modalidade de condomínio, através da inserção de capítulo no Código Civil denominado “Condomínio em Multipropriedade”.


Mas o que é multipropriedade? Multipropriedade ou time-sharing é “o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada” (art. 1358-C, do Código Civil).


De forma analítica, pode-se dizer que a multipropriedade apresenta quatro características principais:

1) Trata-se de um direito relacionado à habitação;

2) Exercido em regime de condomínio;

3) Sobre um bem imóvel indivisível;

4) Em que se faculta o uso e gozo pleno do bem em determinados períodos, de forma alternada, incluindo suas instalações, equipamentos e mobiliário.


A título de exemplo, pode-se mencionar a hipótese em várias pessoas adquirirem um imóvel em determinada região nas proximidades da Serra Gaúcha e cada uma delas utiliza o bem por uma quinzena durante o ano.



2) Regime jurídico


Nos termos do Art. 1.358-B, do Código Civil, a multipropriedade rege-se pelo Código Civil e, de forma supletiva e subsidiária, pela Lei de Incorporações Imobiliárias (Leis nº 4.591/64) e pelo CDC.



3) É necessário o registro da multipropriedade?


Sim. A multipropriedade deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.


4) Como pode ser instituída a multipropriedade?


De dois modos distintos: a) por ato entre vivos; b) testamento. Vejamos:


“Art. 1.358-F. Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.”



5) Qual é a natureza jurídica da multipropriedade?


Sobre o tema, existem basicamente duas correntes: 1) direito pessoal; e 2) direito real (STJ. REsp 1.546.165-SP, j. 26/4/2016).



6) Existe um tempo mínimo de exercício da propriedade durante o ano?


Sim. O § 1º do art. 1.358-E afirma que cada proprietário deverá exercer sua fração de tempo de forma indivisível pelo prazo mínimo de 7 dias e poderá ser: I - fixo e determinado, no mesmo período de cada ano; II - flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado; ou III - misto, combinando os sistemas fixo e flutuante.


Ressalte-se que todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a mínima, com o correspondente direito ao uso por períodos também maiores (art. 1358-E, § 2°, do Código Civil).



7) É possível estabelecer um tempo máximo de exercício da propriedade durante o ano?


Sim. Nesse sentido, o art. 1.358-H, do Código Civil estabelece que “O instrumento de instituição da multipropriedade ou a convenção de condomínio em multipropriedade poderá estabelecer o limite máximo de frações de tempo no mesmo imóvel que poderão ser detidas pela mesma pessoa natural ou jurídica.”



8) Existem meios para limitar ou impedir a instituição da multipropriedade?


Nos termos do art. 1.358-U, do Código Civil, as convenções dos condomínios edilícios, os memoriais de loteamentos e os instrumentos de venda dos lotes em loteamentos urbanos poderão limitar ou impedir a instituição da multipropriedade, vedação que somente poderá ser alterada no mínimo pela maioria absoluta dos condôminos.



9) Quais são os direitos dos multiproprietários?


O artigo 1.538-I, do Código Civil, dispõe serem direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de instituição e na convenção de condomínio:


I - usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário;


II - ceder a fração de tempo em locação ou comodato;


III - alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser informadas ao administrador;


IV - participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou procurador, desde que esteja quite com as obrigações condominiais, em:

a) assembleia geral do condomínio em multipropriedade, e o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo no imóvel;

b) assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso, e o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo em relação à quota de poder político atribuído à unidade autônoma na respectiva convenção de condomínio edilício.



10) Quais são as obrigações dos multiproprietários?


Nos termos do artigo 1.538-J, do Código Civil, são obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade:


I - pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando for o caso, do condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial, do imóvel, das áreas comuns ou das respectivas instalações, equipamentos e mobiliário;


II - responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos e ao mobiliário por si, por qualquer de seus acompanhantes, convidados ou prepostos ou por pessoas por ele autorizadas;


III - comunicar imediatamente ao administrador os defeitos, avarias e vícios no imóvel dos quais tiver ciência durante a utilização;


IV - não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações do imóvel;


V - manter o imóvel em estado de conservação e limpeza condizente com os fins a que se destina e com a natureza da respectiva construção;


VI - usar o imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, conforme seu destino e natureza;


VII - usar o imóvel exclusivamente durante o período correspondente à sua fração de tempo;


VIII - desocupar o imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, sob pena de multa diária, conforme convencionado no instrumento pertinente;


IX - permitir a realização de obras ou reparos urgentes.



11) Responsabilidade solidária pelas obrigações na hipótese de ausência de exigência de declaração de inexistência de débito pelo adquirente


O adquirente será solidariamente responsável com o alienante pelas obrigações acima declinadas caso não obtenha a declaração de inexistência de débitos referente à fração de tempo no momento de sua aquisição (art. 1.358-L, § 2°, do Código Civil).



12) É necessária a cientificação ou anuência dos demais multiproprietários para a transferência do imóvel ou para a produção dos efeitos da transferência?


Não. Vejamos:


“Art. 1.358-L. A transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de efeitos perante terceiros dar-se-ão na forma da lei civil e não dependerão da anuência ou cientificação dos demais multiproprietários.”


13) Administração da multipropriedade


A administração do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário será de responsabilidade da pessoa indicada no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, ou, na falta de indicação, de pessoa escolhida em assembleia geral dos condôminos (Art. 1.358-M, do Código Civil).

O administrador exercerá, além daquelas previstas no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade, as seguintes atribuições (art. 1358-M, § 1°, do Código Civil):


I - coordenação da utilização do imóvel pelos multiproprietários durante o período correspondente a suas respectivas frações de tempo;


II - determinação, no caso dos sistemas flutuante ou misto, dos períodos concretos de uso e gozo exclusivos de cada multiproprietário em cada ano;


III - manutenção, conservação e limpeza do imóvel;


IV - troca ou substituição de instalações, equipamentos ou mobiliário, inclusive:

a) determinar a necessidade da troca ou substituição;

b) providenciar os orçamentos necessários para a troca ou substituição;

c) submeter os orçamentos à aprovação pela maioria simples dos condôminos em assembleia;


V - elaboração do orçamento anual, com previsão das receitas e despesas;


VI - cobrança das quotas de custeio de responsabilidade dos multiproprietários;


VII - pagamento, por conta do condomínio edilício ou voluntário, com os fundos comuns arrecadados, de todas as despesas comuns.



14) Como deve ser distribuído o tempo de gozo do imóvel na hipótese de ser necessária a realização de reparos?


O instrumento de instituição poderá prever fração de tempo destinada à realização de reparos indispensáveis ao exercício normal do direito de multipropriedade (Art. 1.358-N, do Código Civil). A título de exemplo, é possível estabelecer que o mês de agosto de cada ano será integralmente destinado à realização de reparos, não sendo possível a utilização do imóvel para outros fins.


Ademais, a fração de tempo para reparos poderá ser atribuída aos multiproprietários, proporcionalmente às respectivas frações (ex. cada multiproprietário perderá a possibilidade de usar o imóvel por dois dias a cada ano, em razão da necessidade de realização de reparos).


Por fim, em sendo necessário realizar reparos de forma emergencial, estes poderão ser feitos durante o período correspondente à fração de tempo de quaisquer dos multiproprietários (Art. 1.358-N, § 2°, do Código Civil).



15) O condomínio edilício, ou seja, aquele em que se tem simultaneamente a propriedade exclusiva de uma unidade autônoma e a copropriedade das partes comuns (ex. prédio de apartamentos), poderá se submeter ao regime de multipropriedade?


Sim, desde que exista previsão no instrumento de instituição ou deliberação da maioria absoluta dos condôminos.



16) Quais as principais peculiaridades do condomínio edilício exercido em regime de multipropriedade?


Em primeiro lugar, o condomínio edilício em que tenha sido instituído o regime de multipropriedade terá necessariamente um administrador profissional (Art. 1.358-R, do Código Civil). Nesse caso, o prazo de duração do contrato de administração será livremente convencionado e o administrador do condomínio será também o administrador de todos os condomínios em multipropriedade de suas unidades autônomas. Ademais, o administrador será mandatário legal de todos os multiproprietários para a realização dos atos de gestão ordinária, incluindo manutenção, conservação e limpeza do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário.


Em segundo lugar, na hipótese de inadimplemento por parte do multiproprietário da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente (Art. 1.358-S, do Código Civil).


Em terceiro lugar, na hipótese de o multiproprietário renunciar de forma translativa a seu direito de multipropriedade, deverá necessariamente fazê-lo em favor do condomínio edilício (Art. 1.358-T, do Código Civil). A renúncia só é admitida se o multiproprietário estiver em dia com as contribuições condominiais, com os tributos imobiliários e, se houver, com o foro ou a taxa de ocupação (Art. 1.358-T, parágrafo único, do Código Civil).



17) Como deve se dar a formalização registral da multipropriedade?


A Lei nº 13.777/2018 alterou o art. 176, da Lei nº 6.015/83, estabelecendo em seu § 10 que, quando instituído o regime de multipropriedade, além da matrícula do imóvel, haverá uma matrícula para cada fração de tempo, na qual se registrarão e averbarão os atos respectivos.



18) Vigência


A Lei nº 13.777/2018 entrará em vigor em 04/02/2019.



Referências:


TEPEDINO, Gustavo. Multipropriedade Imobiliária. São Paulo: Saraiva, 1993.


www.dizerodireito.com.br

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