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Novidade Legislativa - Lei nº 13.786/2018

A Lei n° 13.786/18 veio disciplinar a resolução de contratos de incorporação imobiliária.


Vamos à análise dos principais aspectos relacionados ao novo diploma normativo.


1) Introdução


A incorporação imobiliária foi conceituada pelo art. 28, parágrafo único, da Lei n° 4.591/64, como a “atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.”


A Lei n° 13.786/18 veio com o intuito de disciplinar situação bastante específica: a resolução de contratos de incorporação imobiliária.


De forma a tornar mais fácil a compreensão do novo diploma, a sua análise será realizada em duas etapas: em um primeiro momento, focaremos as modificações empreendidas na Lei n° 6.766/76 (“Lei do Parcelamento Urbano”) e, na sequência, aquelas realizadas na Lei n° 4.591/64 (“Lei das Incorporações Imobiliárias”).



2) Modificações realizadas na Lei n° 6.766/76


A) Quadro-resumo nos contratos de compra e venda


A Lei nº 13.786/2018 passou a prever a necessidade de constar um quadro-resumo nos contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento, responsável por sintetizar os principais aspectos do negócio jurídico celebrado entre incorporador e adquirente. Vejamos os tópicos que deverão constar do quadro-resumo:


Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:

I - o preço total a ser pago pelo imóvel;

II - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;

III - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

IV - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

V - as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

VI - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;

VII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial;

VIII - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do termo de vistoria de obras;

IX - informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel;

X - o número do registro do loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

XI - o termo final para a execução do projeto referido no § 1º do art. 12 desta Lei e a data do protocolo do pedido de emissão do termo de vistoria de obras.


O novo diploma ainda estabelece que, na hipótese de ausência de quaisquer das informações previstas acima, será concedido o prazo de 30 (trinta) dias para o aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual estará caracterizada justa causa para a rescisão contratual por parte do adquirente (art. 26-A, § 1°, da Lei n° 6.766/79).


B) Efeitos da resolução do contrato em caso de fato imputado ao adquirente


A Lei nº 13.786/2018 inseriu o art. 32-A na Lei nº 6.766/79, disciplinando os efeitos da resolução do contrato em caso de fato imputado ao adquirente.


Dentre os diversos efeitos regulamentados pelo novo diploma, dois merecem especial atenção: 1) a restituição dos valores pagos atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel; e 2) os descontos que podem ser realizados pelo incorporador. Vejamos o teor do novo dispositivo:


Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.


O novo diploma ainda fixou o prazo para que ocorra a restituição. Segundo o novo diploma, a restituição não poderá exceder a doze parcelas mensais, iniciando-se após o prazo de carência, e deverá observar as seguintes regras:


1 - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;


2 - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.


Vejamos o teor do dispositivo:


Art. 32-A, § 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:


I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;


II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.



C) Novo registro relativo ao mesmo lote na hipótese de inadimplemento do contrato


A Lei n° 13.786/18 modificou a redação do art. 35, da Lei n° 6.766/79, estabelecendo que, se ocorrer o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato e tiver sido realizado o pagamento de mais de 1/3 (um terço) do preço ajustado, o oficial do registro de imóveis mencionará esse fato e a quantia paga no ato do cancelamento, sendo possível efetuar novo registro relativo ao mesmo lote em duas hipóteses distintas:


1) mediante apresentação do distrato assinado pelas partes e a comprovação do pagamento da parcela única ou da primeira parcela do montante a ser restituído ao adquirente; ou


2) mediante depósito em dinheiro à sua disposição no registro de imóveis.


Ressalte-se, contudo, que a obrigação de comprovação prévia de pagamento da parcela única ou da primeira parcela como condição para efetivação de novo registro poderá ser dispensada se as partes convencionarem de modo diverso e de forma expressa no documento de distrato (art. 35, § 3°, da Lei n° 13.786/18).



3) Modificações realizadas na Lei n° 4.591/64


A) Quadro-resumo


Do mesmo modo que a Lei nº 13.786/2018 acrescentou o art. 26-A à Lei n° 6.766/79, passou a prever de forma expressa, no art.35-A, da Lei n° 4.591/64, a necessidade de constar um quadro-resumo nos contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento. Vejamos:


“Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:

I - o preço total a ser pago pelo imóvel;

II - o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;

III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;

IV - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

V - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

VII - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;

VIII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;

IX - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;

X - as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;

XI - o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.



B) Prazo de Tolerância


A Lei nº 13.786/2018 passou a prever a possibilidade de as partes pactuarem “prazo de tolerância”, de modo a permitir que a incorporadora entregue o imóvel em até 180 dias do termo inicialmente fixado, sem que venha a incorrer em qualquer penalidade. Vejamos:


Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.


Em sendo excedido o prazo avençado, contudo, o adquirente poderá, de forma alternativa:


1) pleitear a resolução do contrato, cumulada com a devolução de todo o montante dispendido e o pagamento de eventual multa fixada contratualmente; ou


2) deixar de pleitear a resolução do contrato, fazendo jus à indenização de 1% do valor pago à incorporadora para cada mês de atraso, acrescido de correção monetária.


Vejamos o teor do dispositivo que regulamenta a matéria:


Art. 43, § 1º - Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei. § 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.



C) Resolução do contrato por inadimplemento absoluto pelo adquirente e distrato


O novo art. 67-A, da Lei nº 4.591/64, passou a estabelecer expressamente a possibilidade da perda parcial do montante pago ao incorporador pelo adquirente.[1] Vejamos:


Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. § 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. § 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores:

I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;

II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;

III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;

IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.


De forma didática, o dispositivo estabelece que, nas hipóteses de celebração de distrato ou de resolução do contrato por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este último fará jus à restituição das quantias que houver pago, com correção monetária. Contudo, o incorporador poderá:


A) Na hipótese de desfazimento do contrato antes da entrega da unidade, reter: 1) a integralidade da comissão de corretagem; e 2) a pena convencional, que não poderá exceder 25% da quantia paga pelo adquirente na incorporação tradicional ou 50% em caso de incorporação fundada em patrimônio de afetação;


A) Na hipótese de desfazimento do contrato após a entrega da unidade, reter: 1) os impostos reais sobre o imóvel; 2) as cotas de condomínio e associações de moradores; 3) o valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; 4) os demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.


Ademais, os §§ 5º e 6º do art. 67-A fixam os prazos para que ocorram as restituições dos valores pelo incorporador ao adquirente, que dependerão do fato de a incorporação estar ou não submetida ao regime do patrimônio de afetação. Vejamos:


§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.


§ 6º Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, e após as deduções a que se referem os parágrafos anteriores, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.


Contudo, se o incorporador promover a revenda da unidade devolvida pelo adquirente, o prazo máximo para a restituição será de 30 dias, acrescido de correção monetária:


§ 7º Caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo a que se referem os §§ 5º ou 6º deste artigo, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da revenda.


§ 8º O valor remanescente a ser pago ao adquirente nos termos do § 7º deste artigo deve ser atualizado com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel.


Por fim, na hipótese de o próprio adquirente lograr vender o imóvel para terceiro, com anuência do incorporador, não incidirá a cláusula penal. Vejamos:


§ 9º Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.



D) Direito de arrependimento


O “direito de arrependimento” consiste na possibilidade de o adquirente desistir do contrato em virtude de circunstâncias excepcionais.


Sobre o tema, o novo § 10 do artigo 67-A da Lei n° 4.591/64 regulamentou o “direito de arrependimento” em os contratos de incorporação imobiliária, o que poderá implicar no aparecimento de três correntes:


1) Uma primeira posição poderá sustentar que, em atenção ao princípio da especialidade, não incidem as regras estabelecidas no CDC, ou seja, ainda que a contratação não seja realizada entre presentes;


2) Uma segunda corrente poderá encampar a posição de que o § 10 do artigo 67-A da Lei n° 4.591/64 incidirá sem prejuízo do CDC, tratando-se de situações alternativas e que permitem o reconhecimento de direito de arrependimento.


De qualquer modo, para a incidência do “direito de arrependimento” disciplinado pela Lei nº 13.786/2018 torna-se necessária a presença cumulativa de quatro requisitos:


1) o contrato de incorporação imobiliária seja celebrado em estandes de vendas e fora da sede do incorporador;


2) seja exercido no prazo de 07 (sete) dias;


3) seja realizada a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem;


4) seja exercido por meio de carta registrada (AR).


Vejamos o teor dos novos parágrafos que regulamentam a matéria:


§ 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.


§ 11. Caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo a que se refere o § 10 deste artigo.


§ 12. Transcorrido o prazo de 7 (sete) dias a que se refere o § 10 deste artigo sem que tenha sido exercido o direito de arrependimento, será observada a irretratabilidade do contrato de incorporação imobiliária, conforme disposto no § 2º do art. 32 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.



E) Distrato


O novo § 13 do art. 67-A da Lei n° 4.591/64 admite a celebração de cláusulas distintas das acima elencadas por meio de convenção das partes, devendo-se observar, em qualquer caso, os limites fixados pelo CDC. Vejamos:


§ 13. Poderão as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas das previstas nesta Lei.



4) Vigência


A Lei nº 13.786/2018 entrou em vigor em 28/12/2018.


[1] A cláusula de decaimento é caracterizada pela perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleiteia a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Trata-se de convenção não admitida nas incorporações imobiliárias.


Referência:


www.dizerodireito.com.br

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