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Alteração Legislativa – Lei n° 13.699/18

A Lei n° 13.699/18 alterou o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01), para instituir diretriz de política urbana que visa garantir condições condignas de acessibilidade, utilização e conforto nas dependências internas das edificações urbanas, inclusive nas destinadas à moradia e ao serviço dos trabalhadores domésticos.


Passemos à análise do novo diploma.


1) Diretrizes gerais da política urbana


O art. 182, da Constituição, dispõe competir aos municípios executar a política de desenvolvimento urbano, “conforme diretrizes gerais fixadas em lei”.


Regulamentando o texto constitucional, o Estatuto da Cidade estabeleceu normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.


Em seu art. 2°, o Estatuto elencou as diretrizes gerais da política urbana, que tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, podendo-se destacar:


I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações;


II – gestão democrática por meio da participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade na formulação, execução e acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano;


III – justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização;


IV – proteção, preservação e recuperação do meio ambiente natural e construído, do patrimônio cultural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico;


V – regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e ocupação do solo e edificação, consideradas a situação socioeconômica da população e as normas ambientais; e


VI – simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas edilícias, com vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais.


Este último inciso, ao estabelecer a necessidade de simplificação da legislação, “com vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais”, buscou evitar a elevação dos preços dos imóveis, como decorrência da complexidade da legislação imobiliária.


Contudo, exegese inadequada do inciso X pode levar à redução física dos espaços habitacionais, “a ponto de torná-los inóspitos e até ofensivos à condição humana, como tem ocorrido especialmente em relação às dependências destinadas aos trabalhadores e trabalhadoras domésticas.”[1]


Diante da ausência de referência à acessibilidade e conforto nas dependências internas das edificações urbanas, o novo diploma procurou assegurar o respeito à dignidade humana nas edificações em geral, inclusive no que concerne aos espaços domésticos.



2) Acessibilidade, utilização e conforto nas dependências internas das edificações urbanas


A Lei n° 13.699/18 veio alterar o cenário até então vigente, inserindo novo inciso no rol do artigo 2°, de modo a instituir diretriz de política urbana que visa a garantir condições condignas de acessibilidade, utilização e conforto nas dependências internas das edificações urbanas, inclusive nas destinadas à moradia e ao serviço dos trabalhadores domésticos.


Vejamos a redação do dispositivo:


Art. 2° - A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais: XIX – garantia de condições condignas de acessibilidade, utilização e conforto nas dependências internas das edificações urbanas, inclusive nas destinadas à moradia e ao serviço dos trabalhadores domésticos, observados requisitos mínimos de dimensionamento, ventilação, iluminação, ergonomia, privacidade e qualidade dos materiais empregados.


Conforme se depreende de leitura atenta do dispositivo, dentre as diretrizes gerais da política urbana está a garantia de condições condignas, nas dependências internas das edificações urbanas, de três aspectos principais:

1) Acessibilidade;

2) Utilização; e

3) Conforto.


Perceba-se, portanto, que a nova lei foi abrangente, de modo exigir estrutura condignas não apenas em termos de acessibilidade e praticidade de utilização, mas também de conforto para os habitantes.



3) Âmbito de Incidência


O novel diploma incide de forma ampla no que concerne às dependências de edificações urbanas, ou seja, todo edificação urbana deverá preencher os pressupostos relacionados à acessibilidade, utilização e conforto.


Ademais, o legislador atentou para a situação precária que normalmente vivem os trabalhadores domésticos, de modo que também em relação a eles devem incidir, os declinados pressupostos.



4) Requisitos mínimos a serem observados para a garantia de condições condignas aos moradores


A Lei n° 13.699/18 estabeleceu expressamente que, para garantia de condições condignas aos moradores, devem ser observados seis requisitos mínimos:

A) Dimensionamento (ou seja, o local deve apresentar um tamanho adequado para o exercício das atividades diárias com um mínimo de qualidade, respeitando a dignidade humana);

B) Ventilação;

C) Iluminação;

D) Ergonomia;

E) Privacidade; e

F) Qualidade dos materiais empregados.


Assim, o incorporador não pode, por exemplo, adotar materiais de péssima qualidade na realização da obra e que venham a colocar em risco a vida dos moradores, sob pena de violar o inciso XIX do art. 2° do Estatuto da Cidade, incumbindo, inclusive, ao Ministério Público zelar para que os interesses da coletividade sejam preservados.



5) Vigência


A nova lei entrou em vigor na data de sua publicação.


[1] Justificativa do Projeto de Lei do Senado nº 212, de 2008 – Autoria: Cristovam Buarque.

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